知っておきたい契約の流れとローンの種類

注文住宅を建てるときの資金確保には、住宅ローンを利用するのが一般的です。不動産会社におすすめされるローンをそのまま申し込む人も多いと思いますが、事前に住宅ローンの種類を知っておいて損はありません。ここでは、注文住宅の契約の流れの中での住宅ローンの位置と住宅ローンの種類についてお伝えします。

注文住宅の契約の流れ

注文住宅を建てるときは以下の契約の流れで進むのが一般的です。

• 仮契約
• 見積り
• 住宅ローンの審査
• 本契約

それぞれのステップを流れに沿って紹介します。

仮契約

注文住宅を建てる際は、仮契約からスタートします。

仮契約では、申込金として10万円程度の支払いが発生するのが一般的です。申込金は、万が一本契約しない場合は返金されることもあります。ただし、契約内容によっては返金されないこともありますので、事前に確認しておきましょう。

見積り

仮契約が無事に終了したら、次は見積もりの依頼です。

自分の希望する住宅の平面図や立面図、仕上表、仕様書などを確認して、実際に注文住宅を建てる際にかかる費用の見積もりを依頼します。

もちろん、この時点で100％自分が希望する注文住宅を確定させておく必要はありません。しかし、本契約までに変更が多いと、見積もり額が大幅にずれる可能性もあるため、できるだけ詳細な条件をこの時点で決めておくことをおすすめします。

見積もりは、業者によって総額を提示してくれるところと、諸費用を含まない本体工事費のみを提示するところがあるので、見積もり額だけで判断せず、内容をしっかりチェックしてください。本体工事費以外にかかる付帯工事費や諸費用が含まれていない場合は、追加で費用が発生する可能性が高いので、追加費用が発生する場合の見積もり額はいくらかまでしっかり確認しておきましょう。

住宅ローンの審査

見積り額に納得できたら、住宅ローンの審査です。

注文住宅を建てる人全員が住宅ローンの審査に通過するとは限らないので、この時点で事前審査を行います。仮審査のステップです。住宅ローンにも種類があるので、金利タイプや返済期間などをよく考えて、自分たちに合うものを選んでください。

本契約

無事に住宅ローンの審査を通過したら、本契約に進みます。

本契約では一般的に建設費の10％を事前に払う必要があるため、事前に現金を用意しておきましょう。また、注文住宅の契約では工事請負契約、工事請負契約約款、設計図書、工事費見積書などたくさんの書類があります。どれも重要な内容なので、1枚1枚丁寧に確認することが重要です。

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ローンの種類

住宅ローンには大きく分けて以下の2種類があります。

それぞれの特徴をまとめたので、自分たちのライフスタイルに合うのはどちらか確認してください。

フラット35

フラット35は、返済期間中の金利が変わらない「全期間固定型」のローンです。

住宅金融支援機構と民間金融機関の提携で提供されているローンで、提携する金融機関によっても金利や手数料が異なります。金利は、返済期間や融資率、借入手数料などによって1～2％前後。窓口となる金融機関によって幅があります。返済期間は最大35年で、融資限度額は約8,000万円です。

フラット35とより低い金利のフラット20を組み合わせる「ダブルフラット」もあります。ダブルフラットにすると、金利を下げられる代わりに、返済期間を15～20年で組むのが特徴です。

他に、借入から5年もしくは10年間の金利が低い「フラット35（S）」もあります。長期優良住宅など性能のいい家を購入する場合に利用可能です。

民間ローン

民間ローンは都市銀行や信用金庫から民間金融機関が融資する住宅ローンのことです。

金利は、変動型と固定期間選択型が中心。ただし、フラット35と同様に全期間固定型がある銀行もあります。実際の金利は金融機関によって異なります。住宅ローンは申し込みから融資実行までに時間が経過するのが特徴。実際に融資実行されるのは物件の引き渡し時です。適用される金利は、この引き渡し時の金利であることは知っておきましょう。

提携ローン

民間ローンでよく利用されているものに、不動産会社と金融機関との「提携ローン」があります。不動産会社がローンの審査や借入時の仲介に入るため、金利を下げたり、融資額を増やしたりなど、より好条件でローンを契約することが可能です。

ペアローン

夫の妻が別々に借り入れをする「ペアローン」もあります。夫婦それぞれで契約ができることによって、金利タイプを別にしてリスク分散できたり、それぞれが住宅ローン控除を受けられたりするというメリットがあります。夫婦で同じ銀行を利用するのが原則です。

また、どちらか一方の年収が低いためにローンの審査に通過できない可能性があってもペアローンであれが審査通過の可能性を上げることも可能です。

連帯債務

契約はどちらか一人でも、夫婦の収入を合算して審査してもらう「連帯債務」も手段のひとつ。ローンは一本で済みますが、住宅ローン控除はそれぞれが受けられます。連帯債務で購入した家は、夫婦共有です。

単独ローン

「単独ローン」はどちらか一人が住宅ローンを借りて借入額を決める、最も一般的な住宅ローンを指します。今後のライフプランによっては、出産や育児に伴いどちらかの収入が減る可能性もあるため、将来的に収入が減る可能性を考慮するなら単独ローンがおすすめです。

リ・バース60

満60歳以上の人が対象。毎月の支払は利息分のみという特徴的なローンです。借入額は、申込者がなくなったときに相続人が一括返済します。物件を所有したまま返済してもいいですが、物件を売却してその売却代金で返済することも可能。物件の売却代金が借入額より低かった場合、差額の返済が免除されます。売却代金のみで返済ができるので、相続人に負担がかかりません。